(文章來源：北京青年報——從神壇跌落 瘋狂擴張的長租公寓還能“長”嗎?)。
1、長租公寓億萬級藍海市場改如何發展?
租住在豐臺的小黃再一次被迫搬家，因租住蛋殼的隔斷房被舉報，房東下了七天內必須搬走的“逐客令”。距上次搬家才剛剛過去三個月。此前，因新刷的墻壁味道刺鼻，小黃申請了換房。
租客小李則通過貝殼找房APP租下一套位于房山的公寓，無隔斷，與“房東”首創和寓直簽，比通過中介省下500元。不過小李說，租的是商水商電的loft，水電費較貴。
小黃、小李們的租房經歷，勾勒出當下租賃市場的縮影。大量包裝一新的房源，通過手機APP釋放，預約看房、下單、投訴或換房，全程操作不超過10分鐘，長租公寓帶來了極大的便利和市場需求。
據今年教育部公布的數據顯示，2019年全國普通高校畢業生預計834萬人，比2018年增加14萬人，巨大的畢業生租賃市場，成為長租公寓前景的充分必要條件。
然而，盈利模式不清晰，潛在的風險被掩蓋，2018年8月，杭州鼎家爆倉，長租公寓背后的問題被擺到臺前。曾是2017年、2018年最火的行業，為何在新調控時代遭遇急剎車，這個昔日的億萬級藍海能否平穩著陸?
2、發展現狀一：租賃運營商多次被約談
在租賃市場，長租公寓主要包含了三類：房地產企業、集中式公寓運營商和分散式公寓運營商。出現裝修質量問題的大部分為后兩種，此前曾多次被監管部門約談。
據報道，2019年6月，浙江省消保委通過暗訪體驗，對自如、蛋殼公寓(愛上租)等存在問題的長租公寓平臺進行約談，要求各租房平臺存在的問題進行整改。其中通報的問題，包括“通過差異化的優惠支付條件，誘導租客采用貸款分期方式支付房租”、“隱瞞分期服務現象，消費者在不知情的情況下選擇租房貸”、“室內空氣質量不符合國家標準，甲醛、TVOC超過國家限定值”、“分期貸款服務宣傳告知不明確，消費者不知道租房貸提供方”、“無法及時滿足消費者看房需求，服務質量有待提升”等，是市面上租客普遍投訴的五大類問題。
在哄抬租金方面，早在去年8月，北京市住建委集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確不得惡性競爭搶占房源。
2017年7月，住建部等九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出了培育機構化、規模化住房租賃企業，建設政府住房租賃交易服務平臺，增加租賃住房有效供應，創新住房租賃管理和服務體制四項具體措施。此外，住建部選取北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等12個城市作為首批開展住房租賃試點的人口凈流入城市。
在國家政策的大力支持下，各大房企、酒店集團、地產中介、金融機構等紛紛利用自身布局長租公寓市場。據前瞻產業研究院發布的《中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》統計數據顯示，截至2018年，國內長租公寓市場上，活躍的品牌超80個，分布的城市數量達到44個，長租公寓供給量達375252套。其中集中式公寓1223 座(約240052 套)，分散式公寓135200套，分布占比63.97%和36.03%。
對比2017年數據(集中式公寓占比18.72%，分散式公寓占比81.28%)，2018年集中式公寓由于易形成規模效應，管理難度低，盈利能力較強，便于同于管理統一等優勢，實現了快速發展，逐漸成為市場主導形式。
2017-2018年中國長租公寓市場供給量對比情況
數據來源：前瞻產業研究院整理
貝殼研究院高級分析師黃卉稱，2016-2018年，是長租公寓高速發展的幾年。政策紅利不斷釋放，由于行業較低的進入門檻，各類企業集中進軍長租公寓市場。從2017-2018年來看，一線城市長租公寓新開門店比率高達35%。經過前幾年的運營和試錯，企業盲目進入和規模擴張所帶來的問題逐漸爆發，部分企業無法按時支付房東租金、拖欠供應商欠款等兌付出現困難。
相寓方面表示，長租公寓在前端的房源獲取上，企業必須擁有一定的物業體量或業主客戶儲備，來轉化成穩定的房源量，并且實際出租業務中至少要承擔一個月以上的空置期，通過成本控制、高效出房形成對后續業務環節的支撐;在后端客群上，如何通過高效管理、系統運維提升產品的競爭力，借助于良好的獲客渠道快速達成出租，并以高質量服務等手段增強盈利能力，是決定企業能否長期存活的關鍵。
據記者了解到，目前長租公寓大多數以“n+1”為盈利模式，通過改造客廳、廚房等獲取溢價空間。而與部分城市合法化不同，北京市住建委明確表示，長租公寓“n+1”改造系違規。此前，如北京蛋殼公寓多套公寓屋內隔斷“n+1”，隔斷墻遭到了政府相關部門強制拆除。
事實上，政府部門加大監管力度，也透露出一個新的行業變化訊號，即不規范的發展模式正在接受監管約束，包括自如、蛋殼等各大租賃平臺需要遵循新的行業標準，低成本、盲目擴張隱患無窮，運營能力成為考驗長租公寓盈利的唯一出路。
3、發展現狀二：盛景不再，房企忙“剝離”
過去兩三年，除了傳統租賃運營商在瘋狂擴張，大型房企也涉足長租公寓，而對前景的“誤判”導致一部分企業陷入長租公寓“僵局”。
例如，2017年3月，龍湖宣布大舉進軍長租公寓領域。這一年，龍湖冠寓運營房間為1.5萬間，2018年底，運營房間達到5.3萬間，整體出租率50.1%，而這兩年，龍湖總共虧損了2.34億。
朗詩長租公寓2017年獲得1.5萬間房源，收入0.08億元，虧損0.44億元;2018年規模達到了4萬多間，收入為1.25億元，虧損卻擴大到1.9億元。加起來，朗詩兩年時間在長租公寓領域虧損超過2億元。
受此影響，被拖累的房企忙著剝離長租公寓業務。2019年5月，朗詩綠色集團首先宣布將處于虧損階段的長租公寓業務等五項非地產業務剝離至控股集團。
6月11日，另一家房企遠洋集團也被曝出擬在年內剝離長租公寓業務，下半年將可能先將長租公寓和健康業務剝離，也不排除將遠洋邦舍獨立出售。
而打造“360萬租10年”翡翠書院的萬科，2018年也曾野心勃勃，在30多個主要城市布局長租公寓業務，累計獲取房間數超過16萬間，如當前已形成的青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服務式公寓三類產品，為不同階段客戶提供長期租住解決方案。
到今年7月，萬科深圳公司城中村改造“萬村計劃”暫緩推進，放棄部分已簽約“農民房”房源，萬科對長租公寓業務也放慢了腳步。
貝殼研究院高級分析師黃卉告訴記者，盈利困難、模式單一，是目前長租公寓機構面臨的整體困境。在黃卉看來，部分企業開始剝離業務，這一現象可以說也是前幾年企業盲目進入和擴張的必然結果，行業發展逐漸回歸審慎理性預期。
4、長租公寓市場變化：融資收緊PK逆勢加倉
記者了解到，伴隨著長租公寓理性回歸，租賃融資環境也悄然發生了新的變化。
據公開數據顯示，2018年多家房企的租賃融資被叫停。包括合生創展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券等。
今年7月以來，銀保監會對房地產信托、海外發債進一步嚴控。業內人士稱，下半年房企融資將更為艱難，不少進入償債高峰的房企，或將出現流動性困難。在融資渠道收緊之下，租賃融資更加舉步維艱。
我愛我家研究院負責人告訴記者，由于需要大量的資本投入、持續性的成本追加以及高效系統化的運營水準，加上整個行業的回報周期至少在三五年以上，使得不少融資渠道窄、資金續血乏力或運營管理經驗不足的企業被“擠出”行業門檻，還會有退出市場的企業出現。
然而，逆勢之下，也有不少公司繼續擴張，包括互聯網巨頭阿里和騰訊都在加倉。
今年3月，蛋殼公寓完成了5億美元的C輪融資;6月，自如的B輪融資進入尾聲，融資5億美元，估值近45億美元。另外，據企查查信息顯示，魔方公寓今年3月完成D輪融資，共獲得1.5億美元。樂乎則在去年6月順利完成B輪融資，目前管理規模達到 54000 間，實現開業 49950 間。
房企方面，中駿計劃未來3到5年全國核心城市布局5萬到10萬套長租公寓;旭輝領寓計劃2021年達到20萬間的規模，并且獨立分拆上市。此外龍湖冠寓按照規劃2019年也將累計開業10萬間，預計2020年將會實現20億以上的收入。
業內人士稱，多數企業都加大了長租公寓的布局力度，預計未來租金中長租公寓的貢獻占比也將持續增大。
5、長租公寓行業發展趨勢分析：頭部企業三分天下，集中度明顯
2019年上半年，“剎車”后的長租公寓市場開始步入正軌。而行業分化加劇，綜合實力強大的頭部企業租賃“寡頭”出現，成為行業的新趨勢。
據最新公布的長租公寓排行榜顯示，第一類房企旗下的長租公寓：萬科泊寓 2019年上半年拓展房源23萬間，開業規模達到7萬間，穩坐第一把交椅，第二名龍湖冠寓拓展規模為11萬間，都在高位水平。
與萬科泊寓相同，旭輝領寓、碧桂園碧家等上半年開業均高于5000間的規模，平均每月近千間的開業速度，其產品標準化是背后的支撐優勢。
第二類以魔方公寓為代表的集中式運營商，目前管理規模已達到10萬間，在運營商內形成領跑優勢。
第三類包括自如、相寓和蛋殼公寓等深耕市場多年的分散式公寓平臺，今年上半年管理房源分別達到85萬間、70萬間和50萬間，三家運營商的管理規模總計已超過200萬間，將其他企業遠遠拋在后面。
2018-2019年H1房企運營商長租公寓房源擴展及開業情況
數據來源：前瞻產業研究院整理
總的來看，針對長租公寓這塊大蛋糕，“寡頭”企業仍在大規模擴張，成熟型選手仍在搶占賽道，形成頭部運營企業三分天下的局面。
貝殼研究院高級分析師黃卉表示，長租公寓最關鍵是做好租賃的穩健經營和規模擴張之間的有效平衡。在行業市場快速發展的今天，需要理性對待行業市場，杜絕追逐利益的短期投機行為，用長遠和發展的眼光看待行業變化，以滿足租客需求、提供品質租賃服務為核心，促進行業在正確的軌道上前進。
傳統租房VS長租公寓，哪個更好?——長租公寓是近幾年隨著房地產發展衍生而來的新產物，深受年輕人的青睞，也對傳統租房形成了巨大沖擊。傳統租房VS長租公寓，哪個更好?各有利弊，眾說紛紜。不管選擇哪種方式，消費者都要擦亮眼睛。
6、長租公寓發展亮點分析
傳統的租房市場中，有眾多的“痛點”令房東和租客都十分頭疼，交易環節、房屋品質、租后服務市場改善空間極大。
相較于傳統租房，長租公寓對當下租房群體所面臨問題做出了部分優化，如：
1)個性鮮明，符合個別要求
長租公寓現在發展漸趨成熟，不管哪個品牌，他們統一的是，在長租公寓里，裝修絕對不會千篇一律，每個房間爭取有不一樣的特點。時尚、個性、低沉、溫馨等，可以任由租客選擇。
2)細心周到、管理服務到位
長租公寓，致力于打造與短租房天差地別的特征。其明顯表現在管理服務上。很多上班族經常加班，不想把休息時間浪費在打掃衛生上，而長租公寓則會定期派清潔人員上門打掃，并提供家電維修等各種特色服務。
3)打造社群，增強租客交際
長租公寓，一般會在管轄范圍內設置屬于自己的社交場所。如咖啡廳、酒吧、餐吧、游泳池等，減少了人們的社交成本。在自己家樓下也可以享受整條街的服務，同時還會成立專屬社群，讓租客可以互相熟悉。
4)家電齊全，減少額外開支
在外租房，很多人都有同樣的想法：打算添個家電，又擔心不知什么時候走人，家電難帶走。房間里的家具看著不順眼，想換一個，又覺得反正不是自己的房子，將就吧。所以很多租客的生活，就在不滿和將就中度過了。
5)住得安心，不漲租不被趕
在外租房住，最擔心房東忽然漲租或者下逐客令，但是長租公寓由于合同制度等較為規范，極少會產生這樣的情況。
7、長租公寓發展短板分析
因為有良好的配備和服務，長租公寓的“硬傷”便是眾多租客所反映的：租金價格比周邊更高。由于長租公寓租金相對較高，再加上10%不等的服務費，會對不少租客產生較重的經濟負擔。
除去費用問題，長租公寓對于租房群體而言，缺少了一份家的溫馨感——一應俱全，太過便捷，反而沒有家的感覺。
8、傳統租賃的發展優勢與劣勢分析
數據顯示，目前我國租賃市場占比還是比較弱，但隨著一線城市房價的攀高以及政策層面對租賃市場的鼓勵，一線城市的租房人口比例將會超過40%，未來個別城市甚至會有超過50%的人口會選擇租賃住房。
而當下長租公寓的滲透率還非常低，市場占比較大的還是傳統租房行業，這是因為它有如下優勢：
1)舒適：大多數的短租房非常省心省力，設施都很齊全，電視、寬帶、熱水器等，應有盡有，實現真正的拎包入住。所有房屋均已備齊，包括床鋪被褥在內的居家必需用品，放下行李即可入住休息。
2)省錢：在同檔次品質前提下，入住短租房間的費用將比三星級酒店套房價格低30%-70%，而活動空間卻遠大于一般的酒店，入住短租房間是節約差旅費用的好辦法。
3)靈活：因為租期完全靈活，客人可隨意安排自己的租期，而不必擔心“房租沒到期”、“自己添置的家居用品需處理”等棘手的問題。
基于以上優勢，大多數租客仍然會選擇傳統租房平臺。當然，傳統租房平臺依然存在短板。
